最终，在经历了风光、追逐、质疑、打雷、维权之后，丹科公寓走上了退市之路。

去年疫情爆发前夕，丹科公寓登陆纽交所，股票代码为“DNK”，成为2020年首只成功上市的中国股票。根据发行价，承销商行使超额配售权后，丹客公寓募集资金总额超过1.49亿美元，市值也达到27.4亿美元。

然而，刚过400天，丹客公寓的股价就停留在2.37美元/股，总市值蒸发了80%以上，只剩下4.33亿美元，甚至还没到交出第二份年报的时候。

蛋壳不得不退市

上市当天，是丹科公寓最亮眼的时刻，但此后，虽然丹科公寓的规模不断扩大，却一步步将自己推向了破产的边缘。

根据丹客公寓发布的数据，截至2019年9月30日，丹客公寓已进入包括北京，深圳，上海、杭州，在内的13个市场，共运营406，746间客房，较成立第一年增长166倍，2015年至2018年三年复合增长率高达360%。

同样快速增长的是丹克公寓的亏损。财务报告显示，丹科公寓2017年、2018年、2019年净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，有息负债也从2017年的9.37亿元增长至2019年的52.23亿元，复合年增长率为229%。

但接连亏损并不是丹科公寓最终退市的最根本原因，最根本的原因还是自身的商业模式。

丹客公寓采用“AG低”和“长期收益短期支付”的运营模式。出租给房东的租金会因为抢房而更高，而为了吸引租客，就要降低自己的租金。此外，统一的房屋装修成本也会给丹客公寓带来相当大的资金压力。

这种模式也被长租其他公寓平台所采用，为了盘活资金，这些平台几乎都是选择通过更大的优惠政策，以年付的形式吸引租客支付租金，并按月向房东支付租金，利用时间差盘活资金链，扩大自身规模。

按照这种模式，随着规模的扩大，丹客公寓可以获得长期的造血能力，但住房数量的限制使得这种模式在丹客公寓难以长久。长租的公寓一般位于一二线城市，但这些地区的住房供应非常紧张，限制了这种模式的长期发展。

被“拒绝”的蛋壳

因此，丹客公寓在短短400多天内就从神坛跌落，退市已成定局，也就不足为奇了。但已经走上退市之路的丹科公寓，依然会造成很多不良影响，会引来多方的“反感”。

首先，自然是来自房东和租客层面的不满。对于房东和租客来说，自从丹客公寓第一场雷雨之后，就没有一天不心如止水。房东不收房租，租客不还房租，但维权和诉讼迟迟不到位，房东和租客心中的怨气只能越积越多。

第二，与丹克公寓合作的银行。由于大部分租户很难一次性支付这么多租金，丹客公寓将鼓励租户使用合作伙伴微众银行的租金贷款来预付租金，让丹客公寓在短时间内获得更多资金。

根据丹客公寓历年财务报告，2017年和2018年，丹客公寓通过租金贷模式获得的租金预付款分别占总租金收入的90%和88%。2017年至2019年，丹客公寓选择租金贷款的租户比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。

然而，风暴过后，被驱逐的租客自然不愿意继续偿还贷款，微众银行陷入了尴尬的境地。虽然微众银行后来表示，租客所欠的租金贷款应该由丹客公寓偿还，但深陷亏损的蛋壳，难以支撑高昂的贷款成本。

最后，还有长租公寓行业的其他从业人员，丹科公寓在雷动之后的退市，成为了长租，公寓行业的警钟，也让外界对长租的公寓产生了警惕，对于同样采用丹科公寓模式的长租，公寓平台来说，能否继续获得消费者、市场和投资者的信任，成为了一个大问题。

不想被拖垮的蛋壳

无论是苦苦维权的蛋壳难民，还是捡拾牌退市，丹客公寓的事情，都成为了整个行业的失败典范。这自然给长租，其他公寓玩家带来很大的负面影响，甚至影响到自身的稳定发展。但是，这些从业者并不想被丹克公寓拖累。

比如作为“长租\",公寓第一股”的青客公寓，就像丹克公寓一样，已经亏损多年。青客公寓2020年年报显示，截至2020年9月30日，青客公寓累计亏损已达38.1亿元，处于失控状态。

此外，由于“AG低成本”的类似商业模式，青客公寓也在租金贷和资金周转的压力下生存下来。因此，为了摆脱现状，青客公寓正在逐步转型为一家更轻的服务提供商，使其业务更加多元化，从而探索更多的增长空间。

例如，由于租户的投诉，它经常被动地站在前列。虽然自身发展受到舆论压力的限制，但扩张的步伐从未停止。

前不久，我随口宣布将把自己的豪宅业务与住宅公寓服务商“漫舍”合并，准备在分散式公寓、集中式公寓、大型租赁社区、高端豪宅、短租市场等领域实现全系列租赁产品覆盖，试图通过多元化的业务布局保证自己的长远发展。

也有一些长租公寓品牌表现不错，依靠背后的房地产巨头来消除对自身发展的影响。比如年报显示，2020年万科租赁业务收入25.4亿元，同比增长72.33%，2020年新开停车库3.3万个，累计开业14.24万个。

此外，根据龙湖2020年年报，其旗下长租公寓品牌冠寓2020年盈利18.12亿元，同比增长54.13%，首次实现盈利。此外，冠寓2020年新开1.5万套公寓，累计开业超过9万套，整体入住率达到88.5%。

蛋壳没有机会，但长租公寓还有机会

不难看出，无论是退市中的蛋壳，还是危中求变的青客和自由，甚至是靠大树乘凉的公园和冠寓，它们的发展和现状都表明，深厚的内功是从业者在长租公寓领域顺利前行的必要条件

丹科公寓的退市对长租整个公寓来说是一个教训，也是一个警醒，虽然采用“AG低成本”的商业模式和“短付长收”的资本运作手段，可以帮助平台在短期内实现规模上的突破，但这种商业模式并不是一个可以长期依赖的方法，一个稳定长期的盈利模式才是最终胜利的关键。

现在，退市程序的启动也意味着丹客公寓未来的机会渺茫，但这并不意味着长租整个公寓领域没有机会

由于目前的社会形势和年轻人对住房的需求，长租公寓在可预见的未来有着相对稳定的发展前景。此外，《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，90后和00后租房时，超过60%的消费者选择长租作为首选，年轻人的进入也保证了整个行业的新鲜血液注入。

此外，可以预见，长租的公寓市场将趋于平静，资本方也将如此。整个行业也将迎来更加平静健康的发展步伐，未来会有更多的想象空间。然而，丹克公寓的身影已经消失。

文字/微信官方账号，刘旷， ID:柳矿110